Tabela Price: ilegalidade cada dia mais evidenciada

Matéria 1

Tabela Price: enfim os tribunais reconhecem a ilegalidade


Por Luiz Antonio Scavone Júnior
publicada por JUS NAVIGANDI – R7 - 10/1999.


A Tabela Price, como é conhecido o sistema francês de amortização, há muito vem sendo ilegalmente utilizada neste país, principalmente pelos bancos, construtoras e agentes financeiros.

Mas o que é a Tabela Price?

Segundo lição do ilustre matemático JOSÉ DUTRA VIEIRA SOBRINHO, que cita trecho da obra do professor MARIO GERALDO PEREIRA, a denominação Tabela Price se deve ao matemático, filósofo e teólogo inglês Richard Price, que viveu no século XVIII e que incorporou a teoria dos juros compostos às amortizações de empréstimos (ou financiamentos).

A denominação "Sistema Francês", de acordo com o autor citado, deve-se ao fato de o mesmo ter-se efetivamente desenvolvido na França, no Século XIX.

Esse sistema consiste em um plano de amortização de uma dívida em prestações periódicas, iguais e sucessivas, dentro do conceito de termos vencidos, em que o valor de cada prestação, ou pagamento, é composto por duas parcelas distintas: uma de juros e uma de capital (chamada amortização). (Mário Geraldo Pereira. Plano básico de amortização pelo sistema francês e respectivo fator de conversão. Dissertação - Doutoramento – FCEA, São Paulo, 1965 apud José Dutra Vieira Sobrinho. Matemática Financeira. São Paulo, Atlas, 1998, p. 220).

Não de forma diferente, dispõe Walter Francisco: Tabela Price é a capitalização dos juros compostos. (Matemática Financeira, São Paulo, Atlas, 1976).

Há uma tentativa de explicação para o uso disseminado do sistema francês: a maioria dos livros destinados ao estudo da administração financeira é tradução de edições estrangeiras., v.g. LAWRENCE J. GITMAN – Principles of managerial finance. Harper & Row, Publishers Inc.U.S.A., 1984.

Entretanto, esqueceram os ilustres tradutores de observar a legislação vigente no Brasil, em especial o Decreto n. 22.626/33 que proíbe terminantemente a capitalização composta de juros, orientação que consta da Súmula 121 do STF: É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.

Assim, os economistas, administradores, contadores e matemáticos financeiros, egressos das universidades pátrias, passam a utilizar a chamada Tabela Price nas amortizações de empréstimos e financiamentos, o que fazem como mera aplicação do que aprenderam, sem levar em conta a legislação brasileira.

Portanto, o que é evidente, e qualquer profissional da área sabe, até porque aprendeu nos bancos da faculdade, é que a Tabela Price é o sistema de amortização que incorpora, por excelência, os juros compostos (juros sobre juros, juros capitalizados de forma composta ou juros exponenciais).

Se incorpora juros capitalizados de forma composta, a Tabela Price abarca juros sobre juros e, portanto, é absolutamente ilegal a teor do que dispõe o art. 4° do Decreto 22.626/33 (Súmula 121 do STF), e isso parece que esses profissionais desconhecem.

Até agora, pelo que sabemos, nenhum tribunal havia reconhecido essa evidência matemática e feito a necessária relação entre a proibição do art. 4° do Decreto 22.626/33 e a Tabela Price.

Deveras, ao jurista é difícil a compreensão dos preceitos matemáticos e o relacionamento destes com o ordenamento jurídico.


--------------------------------------------------------------------------------

Ocorre que, em boa hora, relatando o Agravo de Instrumento n. 886.106-1 da comarca de São Paulo, asseverou o eminente e culto Juiz SILVEIRA PAULILO do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, verbis:

"Com efeito, a avença fala num sistema de amortização "TP"que, ao que tudo indica, seja mesmo o da tabela price como afirmam os recorrentes, até porque está expressamente mencionada na certidão imobiliária de fls. 17, o qual incorpora, por excelência, os juros compostos (cf. Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações – abordagem didática, EDITORA Juarez de Oliveira, 1999, pág. 188), o que contraria as Súmulas ns. 121 e 596 do STF, e 93 do STJ."

Oxalá seja essa a orientação dos tribunais a partir dessa escorreita decisão.


--------------------------------------------------------------------------------

Outrossim, a Tabela Price é um sistema de amortização absolutamente inacessível ao homem médio, já que incorpora juros sobre juros ou juros exponenciais.

Ademais, tem sido utilizada no mercado imobiliário como forma de mascarar o preço pretendido, vez que é incluída após a conclusão das obras quando o infeliz adquirente já está absolutamente engolfado no financiamento.

Nesse sentido, mesmo sem entender, o contratante acaba aceitando o abissal acréscimo no valor das parcelas em virtude da inclusão dos juros capitalizados mensalmente decorrentes da aplicação da Tabela Price.

Nem se fale da publicidade. Basta abrir os jornais e perceber que os anúncios, quando mencionam o fato, o fazem em letras miúdas, praticamente ilegíveis, utilizando a sigla "TP".

Aliás, a título de curiosidade, passamos a anotar os termos utilizados pelos clientes que nos procuram quando indagamos acerca do significado de "TP": tabela progressiva, tabela padrão, tabela particular, taxa de prefixação; tabela preliminar; taxa preliminar e taxa de preparação, entre outros.

Mesmo aqueles que conhecem o significado, dificilmente sabem demonstrar os labirínticos cálculos envolvidos e prever o alcance dos aumentos que serão carreados às parcelas em decorrência da aplicação da Tabela Price.

Em verdade, no mais das vezes, o sistema francês é utilizado para mascarar o preço real pretendido, principalmente nos contratos de compra e venda de imóveis (cf. Luiz Antonio Scavone Junior. Os Contratos Imobiliários e a previsão de aplicação da Tabela Price – Anatocismo. São Paulo, Revista de direito do consumidor n. 28 – Ed. Revista dos Tribunais – outubro/dezembro/1998, p. 129).

De fato, mesmo que fosse ultrapassada intransponível barreira da legalidade estrita, restaria inviável a utilização da Tabela Price no âmbito das relações de consumo em virtude do princípio da transparência esposado pelo Código de Defesa do Consumidor.

Ensina ROBERTO SENISE LISBOA que o direito à informação plena é fator de desenvolvimento da concorrência entre os fornecedores. Em qualquer modelo contratual, o direito à informação clara e precisa é de suma importância, verificando-se a sua ocorrência em razão do princípio da boa-fé entre as partes. A obrigação do predisponente de prestar a informação devida é pertinente desde a oferta, por qualquer meio, sob pena de responsabilização pré-contratual, se resultar dano a terceiro interessado, na formação do negócio jurídico em questão. A incompatibilidade com a boa-fé não pode, de qualquer forma, se verificar nas relações de consumo, por ser concepção norteadora de todo o sistema consumerista brasileiro (art. 4° , III, parte final, da Lei 8.078/90). Assim, qualquer infringência aos deveres de informação, segurança, lealdade e cooperação mútua, por meio de dispositivo negocial, caracteriza a nulidade do mesmo. (Roberto Senise Lisboa. Contratos difusos e coletivos. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais. 1997. pp. 159 158 e 354).


--------------------------------------------------------------------------------

Aliás, prelecionam outros grandes juristas pátrios:

JOSÉ AFONSO DA SILVA: As cláusulas que estipularem juros superiores são nulas. A cobrança acima dos limites estabelecidos, diz o texto, será conceituada como crime de usura, punido, em todas as suas modalidades, nos termos em que a lei dispuser. Neste particular, parece-nos que a velha lei de usura (Dec. 22.626/33) ainda está em vigor." (José Afonso da Silva. Curso de Direito Constitucional Positivo - 9ª ed. São Paulo - Malheiros - 1994. p. 704).

MARIA HELENA DINIZ: As partes interessada combinam os juros pelo prazo da convenção, e, se porventura não os fixarem, a taxa será a constante da lei, desde que haja estipulação a respeito. Todavia, é preciso lembrar que o Decreto n. 22.626/33, parcialmente alterado pelo Decreto-lei n. 182/38, ao reprimir os excessos da usura, proibiu a estipulação, em quaisquer contratos, de taxas superiores ao dobro da legal (art. 1°), cominando pena de nulidade para os negócios celebrados com infração da lei, assegurando ao devedor a repetição do que houvesse pago a mais (art. 11). Assim sendo, a taxa de juros não poderá ultrapassar 12% ao ano, sendo vedado receber, a pretexto de comissão, taxas maiores que as permitidas pela lei (art. 2°) e, proibindo-se (art. 4°), ainda, contar juros dos juros... (Maria Helena Diniz. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria geral das obrigações 13ª ed.. São Paulo, Ed. Saraiva, 1999, p. 369).

ORLANDO GOMES: A obrigação de pagar juros constitui-se:por estipulação contratual; por disposição legal. Os juros contratuais são estipulados pelas partes até o limite máximo permitido na lei de repressão à usura. Os juros legais são impostos em determinadas dívidas, tendo aplicação mais freqüente no caso de mora, quando se chamam juros moratórios. A taxa também é fixada em disposição legal de caráter supletivo Na determinação contratual dos juros, a intevenção legal não se limita à fixação da maior taxa que pode ser estipulada. Dentre as proibições estatuídas, importa salientar a que visa conter o anatocismo. Não permite a lei que se adicionem os juros ao capital para o efeito de se contarem novos juros. O processo de calcular juros sobre juros para avolumar a prestação é considerado usurário ... (Orlando Gomes. Obrigações. Rio de Janeiro, Ed. Forense, 8ª ed., 1988, p. 65.)


--------------------------------------------------------------------------------

A jurisprudência pátria tem se manifestado acerca do tema, que não é novo:

          Civil e Comercial – Juros – Capitalização - Lei de usura (STJ) - Somente se admite a capitalização dos juros havendo norma legal que excepcione a regra proibitória estabelecida no art. 4° do Dec. 22.626/33 - Lei de Usura (STJ – unânime. Terceira Turma, publ. em 18.8.95 – Recurso Especial n. 63372-9-PR – Min.. Costa Leite).


--------------------------------------------------------------------------------

Portanto, se a Tabela Price incorpora juros capitalizados de forma composta, (juros sobre juros ou juros exponenciais), só é admitida, em tese, nos casos de lei que expressamente permita sua aplicação, como, por exemplo, as normas que regulamentam os mútuos rural, comercial e industrial.

Assim, tratando-se de financiamento imobiliário, contrato de abertura de crédito entre outros financiamentos, resta legalmente vedada a sua aplicação.


Matéria 2

Financiamento Imobiliário e Tabela Price
Defenda-se dos abusos


Por Dr. José Mario Araujo da Silva
publicada em
"Direito Bancário: o que some da sua conta sem você perceber..."


Existem algumas necessidades básicas inerentes a todos os seres humanos, como saúde, educação, transporte, alimentação, etc., sendo que uma delas, a moradia, é uma das que apresentam maior desequilíbrio no Brasil. Vejamos.
Segundo o IBGE, se em 2001 56% dos municípios brasileiros tinham déficit de moradias, em 2009 esse índice atingia 80%.
Mas por quê tamanho déficit de moradias? Por quê torna-se tão difícil a aquisição da casa própria?
 Juros sobre Juros – O Vilão da história
Conhecendo a Tabela Price
 Também conhecida como “Sistema Francês de Amortização”, a Tabela Price, um modelo matemático de amortização de empréstimos em parcelas iguais, foi publicada em 1771 por Richard Price, em seu livro “Observations on Reversionary Payments”, ou, em português, “Observações sobre Pagamentos Remissivos”.
      

 Originalmente esse método foi concebido para calcular pensões e aposentadorias, sendo que após a segunda metade da revolução industrial, acabou sendo usada para calcular juros sobre empréstimos. A seguir você verá porque tal método é tão apaixonadamente defendido pelos gestores do mercado financeiro...

A Tabela Price, segundo seu próprio autor cita, nas páginas 262,287, 1803 e 1812 da obra, é calculada com juros compostos.
Para se ter uma idéia de como o sistema é perverso e explica o lucro absurdo dos bancos, veja-se o texto de Price acerca dos resultados da aplicação de seu método:

“Um centavo de libra emprestado na data de nascimento de nosso Salvador a um juro composto de cinco por cento teria, no presente ano de 1781, resultado em um montante maior do que o contido em DUZENTOS MILHÕES de Terras, todas de ouro maciço. Porém, caso ele tivesse sido emprestado a juro simples ele teria, no mesmo período, totalizado não mais do que SETE XELINS E SEIS CENTAVOS.(Nogueira, 2002, Tabela Price da Prova Documental e Precisa elucidação de seu anatocismo)”

Um dos argumentos dos defensores da Table Price é de que os juros são decrescentes. De fato, ele o são, como se vê no exemplo abaixo, publicado na Wikipedia:Todo o problema reside no fato de que os financiamentos de bens de valor proporcionalmente mais elevados do que a renda do cidadão médio precisam de prazos muito mais longos para tornarem-se acessíveis aos salário.

Veja o que diz o Ministro José Delgado, do Supremo Tribunal Federal:

 

A aplicação da Tabela Price aos contratos de prestações diferidas no tempo impõe excessiva onerosidade aos mutuários devedores do SFH, pois no sistema em que a mencionada Tabela é aplicada, os juros crescem em progressão geométrica, sendo que, quanto maior quantidade de parcelas a serem pagas, maior será a quantidade de vezes que os juros se multiplicam por si mesmos, tornando o contrato, quando não impossível de se adimplir, pelo menos abusivo em relação ao mutuário, que vê sua dívida se estender indefinidamente e o valor do imóvel exorbitar até transfigurar-se inacessível e incompatível ontologicamente com os fins sociais do Sistema Financeiro da Habitação.” (Min José Delgado, STJ, REsp 668795 / RS ; Recurso Especial2004/0123972-0, 2005)

  

Desse modo, bancos e construtoras, ao lançarem seus empreendimentos financiados no mercado, obtêm lucros imorais a cada parcela paga pelo mutuário, que, ao mesmo tempo, diante de qualquer variação do mercado que promova arroxo salarial ou demissões, por exemplo, pode ter pela  frente a condição de inadimplência, correndo o risco de perder tudo o que pagou.

Cabe salientar que se nos financiamentos de veículos, que têm normalmente prazo máximo de 72 meses, paga-se pelo bem cerca de 2,5 vezes o valor financiado, nos casos de financiamento imobiliário, que têm prazo significativamente maior (coisa de 240 meses, em média), o cidadão recebe o ônus de pagar até 6 vezes o valor financiado ou mais.

Além disso, se mesmo contratualmente já há desrespeito à Lei quando aplica-se a Tabela Price ao financiamento, devido à capitalização de juros que a mesma pressupõe (Decreto 22.626/33 e Súmula nº 121 do STF que diz “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”), os agentes financeiros e construtoras utilizam-se de expedientes adicionais, onerando ainda mais o mutuário, como amortizações intermediárias ou anuais (uma vez que pela Tabela Price, TODAS as amortizações já estão previstas, ainda que de modo ilegal), repasse de aumentos salarias das categorias que direta ou indiretamente atuam na obra, etc.

  
Qual a real diferença entre a pretação cobrada e a pretação “legal”?

Primeiramente iremos mostrar um cálculo normalmente usado pelos agentes financeiros, feito pelo Sistema Francês de Amortização ou Tabela Price, a título de exemplo:
  
Memória de Cálculo Feito pelo Banco ou Construtora:
                                                                 
Valor do imóvel: R$ 120.000,00
Valor da entrada: R$ 20.000,00
Saldo Financiado: R$ 100.000,00
Juros ao mês: 1,84%
nº de prestações: 120 (10 anos)
                                      
Valor da Prestação: R$ 2.072,42
 Cálculos: Sistema Francês de Amortização


  Observações: veja-se que os R$ 100.000,00 financiados converteram-se em R$ 248.690,21 (houve um acréscimo de 148.690,21 ao valor original), ou seja, o consumidor pagou 1,5 vezes o valor do imóvel (neste exemplo fomos modestos, porque financiamentos há muito menos “generosos” no mercado).
 Comparemos agora com um financiamento feito dentro da Lei:
 Memória de Recálculo – Sistema Linear (Gauss)
Valor do imóvel: R$ 120.000,00
Valor da entrada: R$ 20.000,00
Saldo Financiado: R$ 100.000,00
Juros ao mês: 1,84%
nº de prestações: 120 (10 anos)
                                                                                                                                                                   
                                                                                                                                  
Valor da Prestação: R$ 1.276,18 
   SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO NÃO CAPITALIZADA - SISTEMA LINEAR (Gauss)
  
Observações:  Valor total R$ 153.141,60 (12 x 1.176,18) ou acréscimo em 10 anos de R$ 53.141,60

Comparativo
Sistema Francês de Amortização (Tab. Price): ...................R$ 248.690,21
Sitema Linear de Gauss: .....................................................R$ 153.141,60
Diferença de  ........................................................................ R$ 95.548,61
Ou seja, o consumidor do exemplo pagaria 62% a mais do que deveria pagar.
Mas se você pensa que o SFA (Tabela Price), é o método de cálculo mais perverso, enganou-se.
Há outro no mercado, ainda mais ávido por arrancar os recursos do tomador do empréstimo. Veja um comparativo abaixo, para um financiamento de R$ 162.390,00 (real), feito por um cliente nosso pelo SACRE:

Há algo que se possa fazer a respeito?
A Ação Revisional de Contrato
 As empresas de crédito e construtoras sabem da ilegalidade dessas práticas mas ignoram a Lei e continuam a lesar quem se usa de seus serviços, porque sabem que um contingente muito grande de seus clientes simplesmente paga as prestações ilegais sem tentar defender-se, por pura questão de desinformação.

Mas felizmente, muitos mutuários têm conseguido safar-se dessa situação, impetrando Ações Revisionais solicitando revisão de seus contratos. E quase a totalidade deles têm a grata surpresa, em pouco tempo, de que estão totalmente amparados pela Lei e os agentes financeiros os procuram para um acordo, já na primeira audiência. Veja porque:

O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 42, §º único, diz:

“O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.”
  
Explicando o teor da Lei, entenda-se o que acaba acontecendo: o agente financeiro sabe que ao final do processo, que tramita em Juizado Especial e tem por isso prazo entre 6 meses e um ano para seu veredicto final, receberá a punição de ter que devolver o dobro do valor do indébito, ou seja, no caso do exemplo, teria que devolver, em caso do consumidor ter quitado o imóvel (e a ação ser impetrada até dois anos dessa quitação), o valor de 2 vezes  R$ 95.548,61, ou seja, R$ 191.097,22. O mutuário conseguiria comprar praticamente mais dois imóveis iguais aos que pagou.
Conseguem perceber que os bancos normalmente chamam o consumidor para um acordo?
Para safar-se de pagar o indébito dobrado...
 

3 comentários:

  1. Esse Dr. José Mario Araujo da Silva explica muito bonito, entrei com 02 processos de calculo revisional, até eu pagar todos os cheques fui super bem atendido, agora preciso saber de algumas alterações nos processos e não recebo nenhum retorno. Sempre converso com a secretária Katia, que sempre me diz que um tal de Danilo irá entrar em contato comigo.
    Não caiam nesse conto como cai!!

    ResponderExcluir

  2. No empréstimo pessoal, crédito ao consumidor. O
    características do empréstimo pessoal é que ele não é destinado a um
    específicos do projeto e, portanto, o seu uso é
    livremente. No entanto, o princípio é o mesmo como outros empréstimos: um
    a organização que lhe empresta um certo montante que você deve pagar
    a cada mês, com juros. De acordo com os credores, o empréstimo
    a equipe também pode ser chamado de: a clássica de crédito, crédito pessoal,
    crédito reembolsável ou empréstimos pessoais. Mas, independentemente do nome
    usado, são as mesma condições que você vai ser oferecido. Em seguida,
    contacte-nos para suas perguntas de empréstimos entre os indivíduos para uma quantidade
    5000 para 950.000 para cada pessoa que precisa de financiamento
    você quer entrar em contato diretamente
    e-mail:pabloalavaro@hotmail.com

    ResponderExcluir
  3. minha mae fez um financiamento habitacional por uma imobiliaria e os mesmos falaram que tinha conseguido um negocio bom pra ela que foi aprovado por essa tabela price entao ela leiga nisso achando que eles estavam agindo em boa fe ficou toda contente .... mas eu estou pesquisando agora sobre isso estou indignado com isso eu posso entrar com um processo ou vou direto na caixa tentar resolver???

    ResponderExcluir